荊門老樓裝電梯,這些你需要知道

荊門日報 2019-11-07 08:49
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凱凌紫竹苑其中一個單元加裝的電梯。


  編者按:10月18日,《荊門中心城區既有住宅加裝電梯暫行辦法》(以下簡稱《暫行辦法》)出臺,引起社會廣泛關注,也引發不少討論。在此,媒體在對《暫行辦法》主要內容進行解讀的基礎上,對中心城區部分已加裝和正在加裝電梯的老樓房進行了探訪,同時借鑒國內部分城市的做法,對客觀存在或可能出現的問題提供解決思路。


  政策解讀


  誰能裝?誰出錢?誰來管?


  加裝前提


  并不是所有的老房子都可以加裝,還得符合這些條件——


  ●未裝電梯,地面四層以上(含)的多層住宅。


  ●具有房屋所有權證或不動產權屬證明文件,非單一產權,已建成投入使用、擬改造房屋符合設計施工安全要求。


  ●滿足城市規劃、結構和消防安全等要求,且不侵占城市道路、阻礙消防通道、影響城市規劃和小區業主出行安全。


  ●未納入棚改計劃、土地儲備計劃、征收補償計劃。


  ●居民意見統一。


  申請事項


  必須征得加裝電梯所在單元全體業主的同意,不同性質住房分別有不同要求——


  ●受理部門:自然資源和規劃部門。


  ●申請人:可以是同意加裝電梯單元全體業主自行申請,也可以委托業主代表、業主委員會或其他單位和個人代為申請。


  ●加裝單元全體業主同意。


  ●已售公有住房加裝電梯,還應征求原產權單位意見。


  ●商品房加裝電梯,還應經該棟房屋專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主,且占總人數2/3以上的業主同意。(例如:一棟商品房有A、B兩個單元,A單元要加裝電梯,除需A單元所有業主同意外,還需A、B兩個單元2/3以上的業主同意。)


  辦事程序


  提交資料


  向自然資源和規劃部門申請辦理加裝電梯手續時,應提交以下資料:所在單元同意加裝電梯業主的親筆簽名、房號、聯系方式等;所在單元同意加裝電梯業主的房屋所有權證或不動產權屬證明文件;經辦人身份證明文件及授權委托書;原主體結構設計單位或具備同等資質的設計單位出具的加裝電梯設計方案(包括總平面圖、外觀效果圖、各層平面圖、立面圖、剖面圖)及其他資料。


  公示


  自然資源和規劃部門將按照規定組織審批前公示。公示地址為加裝電梯所在的小區和單元,方案公示期為7—10個工作日。公示內容包括:方案及同意加裝電梯的業主姓名、房號等。期間,加裝電梯的利害關系人有不同意見的,可以向自然資源和規劃部門提出書面意見。


  圖紙審查


  住房和城鄉建設部門審查加裝電梯工程施工圖設計文件。并堅持合理必要原則,嚴格控制候梯廳及入戶連廊面積,電梯井面積以實際安裝電梯必要的面積核定。


  加裝電梯


  加裝電梯工程竣工后,需要依法辦理工程規劃驗收、消防驗收、竣工驗收和電梯安全檢驗等手續。加裝的電梯須報經特種設備檢驗機構監督檢驗,未經檢驗或監督檢驗不合格的,不得交付使用。電梯使用單位要在電梯投入使用前或使用后30日內辦理使用登記手續。


  加裝費用


  加裝電梯花費不小,不過并不是全部由業主承擔,政府能幫忙,社會其他資金也可利用——


  ●按誰受益誰出資以及樓層受益大小的原則,由業主協商分攤比例后共同出資。


  ●電梯經驗收合格符合交付使用標準后,由財政部門按照10萬元/部標準予以補貼。


  ●按規定申請提取使用加裝電梯涉及專有部分的住宅專項維修資金。


  ●社會投資等其他符合規定的資金。


  后期管理


  同意加裝電梯的業主應當就各自出資額、維修保養費用分攤以及物業服務費等事項,在申請加裝電梯前簽訂書面協議——


  ●加裝的電梯移交物業服務企業管理的,電梯的日常維修保養和運行電費計入物業服務成本。物業服務和收費標準,參照有公共電梯住宅物業服務和收費的等級執行。


  ●無物業服務管理的,由同意加裝電梯的全體業主自行委托電梯維保公司負責電梯安全運行管理。


  ●日常運行電費和維修保養等費用,由電梯所有權人共同承擔。


  現狀探訪


  前期協調難度較大,后期管護細節很多


  居民一條心,推行才順利


  2015年7月,位于中天街西端來龍橋旁的一棟居民樓的業主“眾籌”電梯建成。這是我市中心城區較早建成的加裝電梯。四年來,電梯運行正常,日常管理也算平穩。


  據了解,這棟居民樓屬于單位家屬樓,共兩個單元,由于住在樓內的以老年人居多,對加裝電梯需求較大,所以當初在征求意見時比較順利“,自己掏錢自己用”的做法也得到了三樓以上所有住戶的認同。


  夏老是住在8樓的住戶,他告訴記者,兩個單元兩部電梯的加裝費用完全由居民自籌,一、二樓不使用電梯,三樓以上住戶每戶出資1.1萬元,每上一層加5000元,總共籌資50余萬元,電梯安裝和日常維護交由專業的電梯公司,電梯的電費和每月的維護費由三樓以上住戶平攤,電梯間清潔衛生費用包含在物業費里。


  分工明確,錢算得明白,所以這棟樓加裝了電梯后,居民甚少因此事鬧不愉快。


  老樓裝電梯,家家經難念


  今年5月,長寧大道凱凌紫竹苑小區其中一個單元的新電梯建成投用,但在此之前,為讓整個單元居民達成加裝電梯的共識,牽頭組織者一遍遍上門收集意見、溝通協調、對比技術、確定資金分攤比例……僅這些前期工作就花了3個月,協調過程一波三折。


  “老樓加裝電梯,難就難在每棟樓都有一本難念的經!高低層之間無法協商、業主內部協調不暢、電梯公司掉鏈子,任何一點都可能讓加裝電梯項目無疾而終。”該項目的牽頭業主感慨道。


  此外,申請審批、技術溝通、產品選擇、設計施工、費用支付方式……樁樁件件都需要每個業主的參與和同意,信息不對稱再加上眾口難調,經歷過的人才知道,這是給老樓房加裝電梯前最大的坎。


  社區給力,項目早落地


  東寶區龍泉街道團結社區作為中心城區老舊樓房加裝電梯項目的試點社區之一,在推進老舊小區改造工作的同時,主動擔起了想加裝電梯居民的“神助攻”,協助他們辦理相關事宜。


  “目前,已經有一棟居民樓的居民交齊了預付款,每戶5000元,現已啟動電梯招標工作。”團結社區負責人介紹,他們采取交預付款的方式,由網格員代管,就是要先定下一棟樓內所有居民的心,防止項目啟動后出現反復,這樣就能減少很多不必要的麻煩。


  為方便聯絡,該社區將這棟樓的所有居民全部拉進了專門的微信群,同時采取集中開會、個別溝通的方式盡力把居民意見往一塊兒攏,盡快促成電梯加裝落地實施。同時,居民有不懂的、不方便的事務如詢價、找電梯公司、與管理部門協調、查找資料等,也由社區協助處理,真正讓居民辦好事、少跑路。


  “現在,小區配套改造已動工,很多細節我們與居民仍在不斷協商中,但項目有動靜、現場有變化,住樓上的居民看著高興,對這件事的熱情就不會減。”負責該棟樓所在片區的網格員說。


  外地經驗


  政府主動“挑擔子”推行落實“抓痛點”


  政府當起“規劃師”


  上海市普陀區美源公寓的居民們花了6個月時間完成意見征詢,走完了審批全流程,但當施工單位把地面挖開,才發現下面埋有電纜管道,原先的加裝方案行不通。管道移位費價格不菲,申報流程也要兩三個月,這讓居民們感到進退兩難。


  實際上,居民樓的地下不僅有電纜,還有煤氣管道、供水排水管道;居民樓外墻上,有電力部門架空線、三大運營商及東方有線的電纜。


  有了美源公寓的“前車之鑒”,其所在街道意識到,其他樓組也可能遇到同類問題。要避免居民走彎路,有必要提早規劃。于是,街道主動委托第三方機構對轄區45個小區1191個多層住宅樓組進行摸底,繪制出厚厚一摞《加裝電梯可行性地圖》,各樓組用不同顏色標明,綠色表示“可以加梯”,藍色表示“較難加梯”,灰色為“不能加梯”,并標明原因,如“超出道路紅線”。居民只要對照“地圖”,能不能裝,一目了然。如果不具備加梯條件,也不用白忙一場。


  對于各類管線問題,街道在《加梯指導手冊》中進行了特別提示,要求將提前檢測環節納入操作流程。如果檢測出地下有管道,盡量從方案上調整。如果無法規避,則請管線所屬單位進行指導,共同協商。


  成片規劃,統一受理


  上海市長寧區房管局在工作中發現,有的小區加裝了多臺電梯,但每一臺電梯的位置不同、外立面不同、電梯品牌型號也不同。盡管這是居民自己的選擇,卻不利于建后統一管理。


  于是,該局探索出“成片預審、分批實施”的審批模式,只要小區有一幢樓提出申請,審批部門就會對小區內所有具備加裝電梯條件的樓組進行研究,統一協調小區加裝電梯的制式和設計風格,打包進入規劃許可審批,實行“統一受理,統一公示,統一許可”。這樣一來,只要一個樓組加裝了電梯,今后小區內其他樓組加裝電梯時無需重復公示,小區外觀也能整齊劃一。


  “免費安裝、有償使用”需謹慎


  隨著“企業免費安裝、業主有償使用”的加裝電梯方案在國內不少城市試點,濟南不少老舊小區業主也翹首以待“。按次收費,不用一下子掏那么多錢,我覺得挺好。”有居民認為,相對于“每戶掏幾萬塊錢一次付清”的傳統電梯加裝模式,更青睞這樣“細水長流、慢慢花錢”的模式。


  不過也有業主疑慮,認為通過免費加裝,業主僅有電梯“使用權”而無“所有權”,且合同一簽就是幾年,未來不可控性高。“萬一之后公司加價,或者收不齊費用把電梯一停,對按時交費的業主來說不公平。”


  當地的業內人士目前對這種模式也不看好,因前期投入大,且資金回籠周期長,要求企業有雄厚的資金實力,一般小公司難以承辦。如果遇到類似情形,業主要注意看看企業的營業執照、相關資質等,若對方要求業主先繳納押金,便要多留個心眼。


  法律界人士提醒,加裝電梯是一個長期的過程,這中間會產生安裝費用和長期的維保、維修費用。業主與企業簽訂合同時,產權歸屬、各項費用、合同時限、到期后續簽相關事宜、電梯日常管理由誰負責、維保公司是哪一家、電梯損壞如何處理等,都需要具體體現在合同中。涉及電梯內產生的經濟效益,亦要在合同中約定清楚,避免日后出現糾紛。


  底層業主補償問題仍待商討


  一般情況下,未裝電梯時,1樓、2樓最好賣,價格遠高于5樓、6樓、7樓。加裝電梯后,反而是高層更好賣了。因此,底層業主的補償或分攤比例問題一直是協調的難點和痛點,國內各地對此的解決方法也各有不同。


  2018年9月,廈門市出臺《廈門市城市既有住宅增設電梯指導意見》,指出“增設電梯應給予利益受損業主適當補償,補償金額從籌集資金中支出,由業主之間協商。原則上,第一層每戶補償金額不宜超過增設電梯總工程費用除以本梯總戶數的數值,第二層每戶補償金為第一層補償金額的一半”。


  不過廈門市建設局說明,該條規定并不是強制性的,主要是給業主們在協商過程中提供參考。當有業主因為加裝電梯利益受損,業主們可根據受損的情況協商具體的補償金額,可高于《意見》中所規定的數值,最主要的是業主之間能夠達成一致。


  上海閔行區鶴慶路560弄金銘福邸小區21號樓,共6層12戶人家,平時鄰里關系和睦,加裝電梯后,一樓、二樓不出錢,三樓及以上按照電梯總價/總臺階數×相應樓層臺階數,二樓不出錢但有權使用電梯,考慮到電梯施工給一樓住戶帶來的影響,21號樓居民集體給一樓兩戶人家各補貼5000元,結果皆大歡喜。


  也有法律界人士指出,加裝電梯客觀上給低層住戶帶來影響,應當通過建立完善的協商和補償機制來解決。建議在無法協商一致的情況下,業主可請求社區、原房改房售房單位、業委會或者增設電梯咨詢服務機構等組織協商或調解,也可以共同委托第三方機構出具加裝電梯導致低層住戶受損評估報告,在報告基礎上進行補償協商,計算出各利益方都能接受的補償金,促使老樓加裝電梯不再難。

編輯者:doudou

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